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Como executar uma rescisão de contrato de aluguel

Desde a capitação do lead até o fechamento do contrato, o tempo e esforço exigido são bem conhecidos pelos(as) corretores(as). Entretanto, existem situações em que mesmo após este longo processo, é necessário executar uma rescisão de contrato antes do término da vigência. Nestes casos, é imprescindível ter ciência de todos os tópicos que envolvem a rescisão de um contrato de aluguel.  

Lei do inquilinato

Antes prosseguirmos com certas explicações, torna-se fundamental conhecer a Lei do Inquilinato. A Lei Federal nº 8.245, de 1991 rege todas as normas e regras que envolvem a locação de imóveis urbanos no Brasil, e tem como objetivo regulamentar todas as ações dentro de um contexto fechamento de contrato, garantindo os direitos e particularidades de ambas as partes. 

Em quais situações é preciso rescindir o contrato?

Quando falamos de rescisão de contrato de locação, existem duas situações primárias que definem como será feito os procedimentos, que é quando a solicitação vem por parte do inquilino ou por parte do locador.

Quando a rescisão do contrato vem por parte do inquilino, não necessita de justificativa e pode acontecer a qualquer momento, entretanto é geralmente agregada de multa. Existem casos em que a multa não é aplicada, e isso acontece quando o inquilino é obrigado a se mudar por conta do trabalho ou se a construção apresenta problemas estruturais anteriores ao fechamento do contrato.

O outro caso é quando o locador solicita a rescisão. Esta solicitação pode ser feita mediante as seguintes situações:

  • quando há sinais claros de depredação da propriedade;
  • se foram feitas reformas sem autorização previa do proprietário;
  • em casos de retomada da propriedade, para ocupação, por parte do dono ou familiares próximos que não tenham moradia;
  • se foram comprovadas práticas ilegais dentro da propriedade;
  •  e em situações onde não é feito o pagamento do aluguel.

As informações citadas a cima valem para contratos com duração menor ou igual a 30 meses. Quando o contrato tem período superior ao citado, considera-se que ele tem validade indeterminada. Sendo assim, não é aplicado multa, tanto por parte do inquilino quanto por parte do locatário.

Multas e cálculos:

                O cálculo da multa por quebra de contato é feito proporcionalmente ao tempo restante e não cumprido previsto no contrato. O valor de multa definido previamente deve ser dividido pelo tempo da vigência do contrato e depois                 multiplicado pelo número de meses não cumpridos. Para melhor entendimento segue o exemplo.

Supõe-se que o inquilino firmou um contrato com o proprietário por um prazo de 20 meses e com multa de R$ 3000,00. Por conta de certo motivo (que não se encaixa nas situações livre de pagamento de multa citadas anteriormente) o inquilino decide rescindir o contrato após 10 meses, faltando mais 10 meses para o final da vigência.

   Neste caso, aplica-se a multa da seguinte forma:

  1. Dividir o valor da multa pelo prazo do contrato: R$ 3000 / 20 meses = R$ 150,00.
  2. Pegar o valor obtido e multiplicar pelo numero de meses em que o contrato não foi cumprido: R$ 150,00 * 10 meses = R$ 1500,00
  3. Feito esse procedimento o valor foi calculado proporcionalmente, seguindo todas as normas estabelecidas por lei.

Portanto, pode-se concluir que:

Os procedimentos que envolvem a rescisão de contrato envolvem muitos detalhes e particularidades que mudam completamente o curso das negociações. Assim, tornando fundamental conhecer esses pormenores, a fim de evitar problemas e garantir os direitos e deveres de ambas as partes.